Перейти к основному содержанию

Коммунальная специфика

По сравнению с квартирами, этот сегмент рынка недвижимости имеет свою специфику. При выборе комнаты необходимо учитывать ряд дополнительных факторов и особенно пристрастно подходить к вопросам оформления и перспектив. Как это сделать? С таким вопросом мы обратились к директору агентства недвижимости «Прогресс» Местникову П. Д.

В ТИХОМ ОМУТЕ...
Собираясь приобретать комнату, помните, что вы не одиноки: в коммуналках все еще проживает более 15% населения. Процедура приобретения комнат имеет ряд отличительных особенностей. А при подборе варианта необходимо учитывать и специфические факторы, существенно влияющие на потребительские качества такого жилья. Прежде чем приступить к изучению вариантов, определитесь, что для вас важнее: цена, метраж, район или условия проживания?
При подборе комнаты в «коммуне» нас не может не волновать состав соседей. Одно дело, если места общего пользования вам придется делить с интеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не вылезающим из командировок. Совсем иное, если у вас под боком проживают «слегка» пьющие (и очень гостеприимные), нигде не работающие супруги, пара комнат сдана студентам (комментарии излишни - все помнят ошибки молодости). А в самой маленькой боковушке ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов, активно решающие проблему демографического кризиса, - и позитивный результат их усилий, прирастающий с каждым годом, неизбежно выплескивается в коридор и на кухню со своими простыми детскими радостями. Впрочем, даже если вы после длительных поисков смогли выбрать комнату в «тихой» квартире, настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в том числе и состав соседей. Далее - лотерея.
ПОДВОДНЫЕ БУЛЫЖНИКИ
Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов вы можете по справке формы 9. Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно - еще до внесения залога – во избежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером, когда все проживающие «по факту» соседи в сборе - для более подробного знакомства с потенциальным окружением. Если опыта коммунального быта у вас нет, уточните еще при просмотре: делались ли перепланировки в вашей будущей комнате, где будет ваше место на кухне, каков порядок пользования ванной, где сушат белье, как оплачивается электричество, каков график уборки мест общего пользования и прочие мелочи, о которых не задумываешься в отдельной квартире, но которые надо знать заранее, заселяясь в «коммуну». Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь начали этот процесс - беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое однократное право приватизации и снова оказались на государственных квадратных метрах - вы рискуете стать заложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты такого «пожизненного» муниципального жилфонда превращают всю коммуналку практически в нерасселяемую.
ПРЕИМУЩЕСТВО СОСОБСТВЕННИКА
Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они, как сособственники, имеют преимущественное право покупки доли (т. е. освобождающейся комнаты) в своей «коммуне». Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом у нотариуса. Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: «Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА: КАК СЧИТАТЬ?
Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее практически неликвидной в будущем. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона «среднерыночной стоимости», взвешивая все «за» и «против».